di Marzia Marconcini – Avvocato
La L. delega 26 novembre 2021 n. 206 si propone, tramite i successivi decreti legislativi attuativi, di realizzare il riassetto formale e sostanziale del processo civile, mediante novelle al codice di procedura civile e alle leggi processuali speciali, in funzione di obiettivi di semplificazione, speditezza e razionalizzazione del processo civile, nel rispetto della garanzia del contraddittorio, attenendosi ai principi e criteri direttivi previsti dalla medesima L. delega. Tra le materie oggetto di revisione vi è il Condominio degli edifici.
Le controversie in materia di condominio rientrano, fin dalla prima stesura del D.Lgs. 28/2010, tra le materie per cui, all’art. 5 comma 1 del medesimo, l’esperimento del procedimento di mediazione è previsto quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale. E l’art. 71-quater Disp. att. C.c., introdotto dalla L. 220/2012 specifica e puntualizza il contenuto della disposizione.
Nell’art. 71-quater comma 1 il legislatore si preoccupa, infatti, in primo luogo di chiarire la portata della norma, precisando che questa si estende a tutto il Capo II del Titolo VII del Libro II, dedicato, appunto, alla regolamentazione del Condominio negli edifici, e alle corrispondenti Disposizioni di attuazione (artt. 61/72). I successivi commi contengono, inoltre, una serie di prescrizioni procedurali, finalizzate essenzialmente a attribuire all’amministratore di condominio il potere di rappresentanza in mediazione e le modalità con cui l’assemblea è tenuta a approvare l’eventuale proposta di mediazione.
In particolare, si prevede che l’assemblea conferisca il mandato all’amministratore con la maggioranza di cui all’art. 1136 c. 2 C.c., corrispondente alla maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, e che con la medesima maggioranza debba essere approvata l’eventuale proposta di mediazione, imponendo al mediatore di tenere conto di questo aspetto nell’individuazione del termine fissato alle parti per far pervenire l’accettazione o il rifiuto della proposta ai sensi dell’art. 11 c. 2 D.Lgs. 28/2010.
Nel caso in cui oggetto dell’istanza di mediazione sia l’impugnazione di una deliberazione dell’assemblea, il termine di decadenza di cui all’art. 1137 c. 2 C.c. resta sospeso fino all’esito del procedimento.
È di tutta evidenza, pur se risultando in ogni caso assai più celere rispetto al ricorso diretto alla giustizia ordinaria, in questo ambito il procedimento di mediazione allo stato attuale subisce il necessario rallentamento nei tempi dovuto ai descritti passaggi in assemblea.
Si pensi che, ad oggi, l’amministratore privo dei poteri di rappresentanza conferiti dall’assemblea non può neppure partecipare al primo incontro di mediazione per dare avvio al procedimento e soddisfare, così, la condizione di procedibilità.
In più, il preventivo passaggio in assemblea può comportare i già denunciati ritardi e la difficoltà al raggiungimento dei quorum previsti dall’art. 1137 c. 2 C.c. nel caso in cui i conflitti sottostanti la controversia inducano i condomini più accaniti a comportamenti di chiusura miranti ad escludere finanche l’esperimento del tentativo di mediazione.
Ad ovviare a questo inconveniente interviene il legislatore del 2021, che nella L. delega 26 novembre 2021 n. 206, dispone, tra l’altro, al legislatore delegato di prevedere che l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi, e prevedere che l’accordo di conciliazione riportato nel verbale o la proposta del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale che delibera con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile e che, in caso di mancata approvazione, la conciliazione si intende non conclusa o la proposta del mediatore non approvata.
Con l’attuazione di questa previsione, innanzitutto l’amministratore è legittimato di diritto a rappresentare il condominio in mediazione, e ciò sia nel caso in cui debba essere lo stesso a presentare l’istanza di mediazione, sia quando si trovi a rivestire il ruolo del chiamato in mediazione; inoltre, questi, per evitare di incorrere in profili di responsabilità nei confronti del condominio, sarà incentivato ad aderire al procedimento per soddisfare la condizione di procedibilità.
Un’altra novità prevista nella Delega riguarda l’accordo e la proposta del mediatore, entrambi da sottoporsi all’assemblea per l’approvazione ad opera dell’amministratore.
Sotto questo aspetto, si deve in primo luogo notare che, rispetto alla norma di cui all’art. 71-quater Disp. Att., accanto alla proposta si ritrova adesso anche l’accordo di conciliazione. Questo elemento, insieme alla natura della proposta, che sembrerebbe essere soltanto di provenienza del mediatore, non essendovi un esplicito riferimento alla proposta formulata da una parte nell’ambito del procedimento, sembrerebbe palesare l’intenzione del legislatore di assegnare all’amministratore ampi poteri negoziali, dal momento che in entrambi i casi non potrebbe limitarsi alla semplice funzione di recepire le richieste dell’altra parte per sottoporle, quindi, al voto dell’assemblea, ma risulterebbe, piuttosto, coinvolto nella stesura dei due atti.
Infine, ma non ultimo per importanza, quanto ai quorum necessari per l’approvazione dell’accordo o della proposta di mediazione, il riferimento più generico alle maggioranze di cui all’art. 1136 C.c., superando il riferimento al solo c. 2 del medesimo previsto nel vigente testo dell’art. 71-quater Disp. Att., segna un ulteriore passo verso il rafforzamento dell’istituto della mediazione in materia di condominio, dal momento che, qualora in prima convocazione no sia stata una maggioranza dei presenti che corrisponda anche ad almeno la metà del valore dell’edificio, in seconda convocazione sarà possibile raggiungere l’approvazione con il voto favorevole dei partecipanti che rappresentino almeno un terzo dei condomini e almeno un terzo del valore dell’edificio.
